网赚项目论坛家居界扛把子的“炒房”致富经

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中国富人的肖像是什么?有人回答:40岁,投资房地产。

房地产价格飙升,房地产投机确实让许多人迅速“致富”。在a股市场,许多上市公司也热衷于房地产投机。例如,出售401套带壳套房的海马汽车(000572)不久前被疯狂出售,投资者抱怨道,“只关注房地产投机!”。

今天的主角是另一位“房地产投机”赢家,他自称是家居行业最好的房地产开发商——红星美奇龙(以下简称“美奇龙”)。

据机构统计,美奇龙的投资房地产价值在a股中排名第一,超过了中国建筑(601668)、中国平安(601318)和万科a股,有人戏称其为“a股最大的房东”。

5月23日,梅奇隆收到年报的调查函,监管机构主要关注其“投资房地产”数据。

2018年,梅奇隆投资房地产收入为18.20亿元,同期净利润为44.77亿元。不难看出,梅开龙的“房地产投机”收入几乎赶上了净利润的一半。

图片来源:红星威震天年报查询函

“房地产投机”的收入没有问题。例如,海马汽车卖掉房子帮助偿还债务。然而,不同之处在于海马汽车的增长是真正的黄金和白银,而mechelon的资产和利润多少有些“空洞”。

这是怎么回事?这必须从投资性房地产的含义和计量开始。

投资性房地产(Investment real estate)是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产,包括出租的建筑物等。

梅开龙的主要业务是经营和管理家居装饰和家具商场。它有多少投资房地产?

截至2018年底,美奇龙经营了80家自有商场,包括53家自有物业。投资性房地产账面价值为785.33亿元,占总资产的70.84%。

此外,有两种方法可以衡量投资性房地产:

第一个是成本模型。像固定资产一样,会计处理需要折旧或摊销。如有减值迹象,应按有关规定处理。

第二,公允价值模型。折旧和摊销不需要计提,但账面价值应在资产负债表中调整,差额应计入“公允价值变动损益”。

梅奇龙采用的公允价值模式会产生什么影响?

首先,价值785亿元的投资性房地产不需要折旧或摊销。麦克伦不需要承担这个费用。按照租赁住房40年的摊销期,一年的摊销成本约为20亿元。

其次,由于房地产升值等其他因素,投资房地产带来了18.2亿元的公允价值收益。

最后,总资产迅速增加。截至2018年底,美凯龙投资房地产账面价值为785.33亿元,比上年增长近80亿元,其中大部分用于土地收购和开发。

2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,梅奇隆早些时候实施了该准则。2012年,公司固定资产余额为79亿元,2013年全部资产转为投资性房地产后,投资性房地产账面价值增加582亿元。

资料来源:flush (300033)

由于固定资产转化为投资性房地产,美奇龙的所有者权益从74亿元增加到345亿元,总资产从267亿元增加到668亿元。这就是将固定资产转化为投资性房地产的神奇之处。

资料来源:flush

因此,麦克伦实际上是一家强大的“房地产”公司。

图片来源:红星威震天年报查询函

综上所述,美奇龙采用的公允价值计量方法减少了折旧损失,增加了利润。但这没什么错,只是不同测量方法的结果不同。如果房价不小心下跌,利润和资产也有可能减少。

许多人想知道,如果按照成本模型来衡量麦克伦,净利润会有多少折扣。

监管机构也很感兴趣,在调查函中,他们要求迈凯轮“根据成本模型衡量投资性房地产,模拟对公司财务状况、资产负债和各种关键财务指标的影响”。

红星美凯龙,一个家庭大亨,有多少块肌肉?脂肪有多少?答案将很快公布。

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